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最新观点:租房比贷款买房划算!

                                      

hbmwz2004年11月12日发表于 博客论坛

原文网址：http://forum.blogchina.com/219565.html

大家讨论一下。新手上路，请多多关照！

买房和租房住起来都一样,不过从投资的角度看来,就大大的不同了。中国人有钱了喜欢买房子，认为不动产是最稳定的投资，而且能福荫子孙。但现如今，地是国家的，不可能成为私产，所以大家就把购置不动产的热情投资到了房子上。然而，有人算起细账来，忽然发现，原来买房子有可能还没租房子值。

原帖

瞧什么瞧

很多人认为租房不划算，每年要交给房东很多钱，不如买一套自己的房子划算。

为了便于比较，我们假定甲和乙的收入完全相同，都是实力比较强的那种。手边都有３５万元钱。

甲用２０万作首付，贷款８０万二十年按揭，购得价值１００万房产一套。按照新利率５．３１％，共５０万利息，总还款额１３０万，月供约５４００元。契税和公共维修基金４万元，装修及家电花销１１万元（这是比较省的），这样前期投入共计３５万元。

乙租房，为了追求生活质量，租了与甲完全一样的房型，月租金５４００元，刚好与甲的月供一样多，租金这么贵当然是含装修、家电及物业费了。乙把手里的３５万存进银行，５年期整存整取的利率是３．６％，得到利息后自动继续转存。２０年后得到利息（扣利息税后）２５万，共得到６０万元。

甲在第十年时由于装修破败，刚好又存了１０万块，花了１０万元进行重新装修和置换新家具。

乙在第十年时同样有１０万块，由于装修都是房东的事，他把１０万又存银行，１０年又得到１３万元。

甲每年付物业费２．５元×１００平米×１２月＝３０００元，供暖费３０元×１００平米＝３０００元，共６０００元，２０年共计１２万。

乙每年６０００共计１２万存银行，由于是零存整取，我们保守估计在第２０年时得到了１５万。

这样甲在第２０年时还清了所有贷款，拿到了房产证，产权还剩５０年。

乙在第２０年时拥有６０＋１３＋１２＋１５＝１００万。一次付清买了与甲同样的１００万的房子，产权７０年。

从上面的例子看，买房和租房在第２０年的时候结局几乎相同。不同的是甲把钱付给银行而乙付给房东。但为什么我们总是觉得把房买到手里划算呢？是因为我们经常忽略了把钱存银行的利息。而这个利息高达３．６％。由于我们把现金沉到了房子里不能存在银行挣利息，这个３．６％就损失掉了。而且在买房时又通常不把装修和物业的费用计入成本，而这些都是实实在在的花销。

现在我们来谈谈加息的问题，假如加息３％的话，甲要凭空多付３４万元，这是个保守估计。如果我们大胆地以加息５％来计算，甲几乎要付１１０万的利息！

而对于乙，当然是利息越高越合适了。

另外如果有风险意识的话，我们再来假设在二十年中间甲失业了，负担不了这么重的月供，房子就被银行低价拍卖了，白供了这么多年。

而乙失业了，负担不了这么贵的房租，就改租了个１０００元／月的小房子住，再找机会。

再假设二十年中间家里急需用钱，比如说父母生病了，甲一筹莫展，如果把房子卖了会损失惨重，转按揭也相当的麻烦费时，很难在短时间内变现。

而乙在银行有大量存款，取出来用就是了，最多损失一点利息。

综上所述，我个人认为在利率攀升的情况下贷款买房风险极大，还不如租房住更灵活一些。

游客

呵呵，楼主，我驳你一下。

为了简便计算，假设乙租的就是甲购得的房子。２０年后，两人基本相同，但是乙的新房子比甲的多了２０年所有权。

1 房地产是稀缺资源，２０年后１００万的房子，就算没有任何通涨因素存在，其地段绝对无法比拟２０年前的地段。而所有权多了２０年，不会造成实际上的影响。虽然现在房地产存在泡沫，但这个泡沫绝对不会多。人类的生产创造决定了２０年间财富会有相当大的积累，房地产这样的稀缺资源，原则上始终是升值的。

2 按照你的算法，甲在房产上的投资，现金流始终是负的，因为它的月租只够还月供，而甲还要支付物业、维修等费用。这个投资本身就是失败的，他对甲的资金安全形成了巨大的威胁，除非这部分投资对甲来讲微不足道。

3 也就是说，乙用５４００元的房租，基本上租不到和甲同样价值的房子，你算法的前提就出现了问题。

4 我发现论坛中的朋友们很多都害怕负债，殊不知，房贷，尤其是公积金的房贷，是一种利息相当低的贷款。只要你有很好的投资渠道，绝对可以覆盖你负债的利息，也就是说，借钱生钱。

5 为了说明４，我们可以举个简单的例子，例如，在房地产快速增长期投资房地产。甲和乙各有１００万，甲全额付了一套房子，价值１００万，而乙贷款买了３套房子，价值３００万，贷款８０％，手中还有４０万的流动资金。你可以看到，贷款是个杠杆，允许你用较小的金额撬动较大的资金。

6 风险？在第５种情况下，看起来乙的风险大，因为房地产是最难变现的一种资产。但是乙的手中有流动资金，可以利用其他的投资，减少房产的损失，同时规避现金流的风险。而甲，虽然现金流没有风险，但是只能白白承担资产的损失。

7 加息的风险？其实加息并不可怕。要知道贷款的利息增加，其他投资工具的收益率一定要增加，并且投资工具的收益率原则上总是大于贷款利息的，否则银行的信贷没有人去借。银行还要承担高额利息，必然破产。

8 看看世界上的大企业，如果没有借贷，规模必然上不去。不是么，我们国家从前一直鼓吹既无外债，又无内债。

9 综上，借贷是利用小资金撬动规模资金的有效方法。其中有风险，但一定有机会。完全没有借贷的资产，健康状况倒不一定好。

10 我也理解楼主的部分意思，其实按照甲只有３５万的资产，去购买１００万的房产，本身就有很大的风险，不如降低为购买７０万的房产。同时将借贷期限尽量延长到３０年，以减少现金流的风险。

11 至于是否找得到好的投资渠道，这个只要动脑筋，努力去做，一定会有门路。如果只是全部存在银行，那还真是不如不负债。（文字/贾澎）

作者：hbmwz    发表时间：04年11月13日 10:08

晕,这里都是大户嘛?怎么没人关心阿.其实如果能以租房取代买房的话,那国内房地产的存量会进一步加大,让那些黑心黑肺黑肚肠的家伙们去死吧!

 

作者：hbmwz    发表时间：04年11月15日 1:13

前几天我还听到有一对年轻夫妇，刚毕业不久，一开始他们收入相加能达到1万，他们就买了70多万的房，贷了50万，结果其中一方失业，结果还贷就成了问题，父母只好拿出多年的积蓄，但还是难以为继，现在苦苦支撑，如果支持不下去就会被银行收回，精神、物质上受着巨大的压力。现在房子问题对白领都造成了困难，这难道不该值得深思吗？

作者：zlzizi    发表时间：04年11月15日 1:50

偶也感觉租房好，至少很自由了，想换哪个区去哪个区，想换哪个城市去哪个城市，房子跟着工作走，就像一个黄金固定电话和一个银制手机的区别。 同样挣一笔钱，如果租房不买车，生活上会舒服很多。

作者：Weather_Rain    发表时间：04年11月15日 3:21

同意租房　再说同样的房子租金远没有每月交的分期付款高　而且不用担心换工作或失业的风险

作者：荷叶小蛙    发表时间：04年11月15日 3:44

1 房地产是稀缺资源，２０年后１００万的房子，就算没有任何通涨因素存在，其地段绝对无法比拟２０年前的地段。而所有权多了２０年，不会造成实际上的影响。虽然现在房地产存在泡沫，但这个泡沫绝对不会多。人类的生产创造决定了２０年间财富会有相当大的积累，房地产这样的稀缺资源，原则上始终是升值的。 某以为这个观点有些以偏概全了。 首先，房地产并不是什么稀缺资源（土地并不真正稀缺），比较确切的说是人为的因素（经济发展模式、城市格局、交通建设等）使得某些地段的供求关系发生变化而已。人为的东西也是可以人为改变的吗。呵呵。 其次，即使是所谓稀缺资源，也不存在什么升值的说法。 价值是不会改变的。波动的只是价格。 某认为，既然很多人都持这种看法，看样子短期内房地产确实有很大的投机空间。但是投机的事情不是一般人能干得了的啊。 对于主要以消费为主的，暂时还是应该持币上覌为上

作者：njlxning    发表时间：04年11月15日 3:50

上面大家都是在算钱的方便，我来说说其他方面租房更划算 1、大家都喜欢住新房，你的房刚买的时候可能不错，5年后呢？10年后呢？你的房子都是旧房了，你不花钱重新装修吗？ 2、现在你决定房子的位置不错，环境不错。那以后呢？说不定过两三年你那楼下开个卡拉OK或火锅城，那就去慢慢在晚上享受免费的音乐和火锅油吧。 3、现在你认为买房花的钱值，以后会升值，你想过没有？以后出现大的动乱，大的疫情。你只有房子没有余钱。那怎么办？等死？那时想卖房子的人就不至你一家了。你卖十万，比人卖八万。 4、你那房子以后的居住环境大变，从现在的一类居住区变成三类居住区，你还要住下去吗？ 租房的好处： 1、我可以根据工作的要求选择就近的理想居住环境，我现在有钱就租贵的点，新房，加全装修。没钱就租便宜点的。心里压力不大，少死N个细胞。 2、如果我租的地方有什么卡拉OK或我看不顺眼的邻居。我也不用老是受气，我搬就是了，没有任何心理负担。 3、动乱及疫情。我跑就是了，你看上次北京封城。好吓人哦。如果出现问题可能停水停电停气、没有食物供应，有房子等于零。我也不用为国家改变什么房改政策而伤脑筋。 4、我不买房，我有余钱，我买车。夏天可以到山区避暑。周未可以去踏青。房子想住新的就住新的。有一风吹草动就闪快点。 当然租房有个最大的不足就是，房子是房东的。他丫什么时候不想租了我就得搬。搬家还是比较繁。当时我也可以换环景了。人在一个地方待久了就有惰性。你不想成下一个下岗工吧。

作者：54dy    发表时间：04年11月15日 6:15

呵呵，看来很多人都认为租房合算阿：）其实大家都在算小帐而已，而且很多小帐算得不清不楚，假设也太多。我就不算账了，作为一个有了房子的人，我想说的是：拥有自己的房子之后那种情感上的满足和归属感不是靠想象能想象出来的。我敢肯定，租房的人绝对不会有那种家的感觉，所谓人在屋檐下啊！ 我认为，租房适合单身的和喜欢漂泊的人，至于普通人或者结了婚的人，努力吧，拥有一间自己的房子比什么都重要。

作者：恋海的小鱼儿    发表时间：04年11月15日 8:04

有一点不敢认同： "乙在第２０年时拥有６０＋１３＋１２＋１５＝１００万。一次付清买了与甲同样的１００万的房子，产权７０年。 " 20年以后的房子不是１００万！！完全可能是300万！！！！！ 聪明的人儿！！！

作者：aulycom    发表时间：04年11月15日 8:27

有一点不敢认同： "乙在第２０年时拥有６０＋１３＋１２＋１５＝１００万。一次付清买了与甲同样的１００万的房子，产权７０年。 " 20年以后的房子不是１００万！！完全可能是300万！！！！！ 聪明的人儿！！！ ------------------------------ 为什么是300万呢？由于中国60、70年代的人口出生率太高，现在是买房需求最高的时候，但中国搞了这么多年的计划生育，20年后应该是买房的青壮年比现在少多了，有效需求比现在低的多。你只要注意到很多地方撤并了很多学校就知道了。再说房子又不是一次性消费品，现在开发的房子20年后还是存在的，市场上的房子应该是越来越多吧。 世界上有什么东西能够一直上涨？洪水？股票？气温？都有衰退吧。就是一棵树、一个人也不能一直长上去吧。还是有衰落的时候。 我在深圳买过房，我现在是这样认为的。

作者：wataru    发表时间：04年11月15日 11:00

转一篇有相同观点的文章给大家，这位仁兄也说的有见地—— 就是不买房子 -我的一笔糊涂帐 -------------------------------------------------------------------------------- 发布者：选编 原作者：浪子无双 出处：凯迪 发表日期：2004-05-28 09:12:38.95 【摘要】 　　就是不买房子，一是因为我买不起，二是我不知道在哪座城市会呆一辈子，超过10年也行啊~，三是我还不想要孩子（这里我还有一个不要孩子的帐）四呢、、、太多了，反正我是宁愿租房子也不买房子。 先说为什么宁愿租房子也不买房子，有人说多傻啊~供房子不如买房子了，20年后就是你自己的房子了，呵呵先说我不一定能不能活上20年，就是活上20年了，相信我的房子已经是破房子了，希望那时候中国改革者的步法，还没有重新规划掉我的茅舍，并且再过30年就可能被收回去了，反正我也看不到那么远，也就无所谓了。 可是买了新房子要装修啊~~真是累，还要搭人工，谁能放心没有人监工，那么帮家伙回藏什么猫腻，毫不容易，装修好了，就要搬家了，现在好了，有搬家公司帮忙，可是还要整理，还要清洁，还要规划啊~反正是搬家累死人啊~旧的东西舍不得扔还不得不仍，靠~~好不容易住进去了，就要祈祷，楼上的千万不要有什么不良嗜好什么的，半夜歌声也就罢了，别通宵摆长城就行，这还都是小事，棚顶漏小雨就惨了，如果楼层高了在上不去水呢？下水道堵了了怎么办啊~如果有暖气不暖怎么办啊~~这一天到晚担心的事情就多了，最担心的还是这楼价可千万别降啊~别两个月就扔进一两万... ... 　　要是租房子真是舒服，不用担心房子装修得问题，专门找装修豪华的不过1000多吗~还有家电，都不用买了，随便遭~~搬家就简单的多了，几个皮箱子，到哪都是家哈哈，爽~~要是嫌累~什么都不用收拾，管他狼狈不堪的，反正又不是自己的房子，邻居不好的话，找房东投诉，他会帮你搞定的，家里有东西坏掉了，不用愁，一个电话，房东肯定给你搞定。靠~~~愣是多了一个管事的，上次我家门锁坏掉了，空调不制冷，水管漏水，统统都是房东买单的，因为是他的房子啊~我也没有给他弄坏的，当然也可能我遇到了好房东。 不管怎么样，我是租房子过了，我大概还能活40年，平均一个月房子大约不到1000，但是供房子需要1000多到1500左右吧，但是我省了首府的钱，赔了到了40年以后还没有房子，但是收获的是我几乎保证在40年内住的都是好房子，并且为房子烧了很多不必要的麻烦，我可以买汽车了。 来算算账这样合适吗？：目前家庭月薪7000，有各种保险，失业的可能性不是很大，但是薪水可能会有浮动，那么差不多平均家庭月薪因该在6000以上，本人没有什么不良嗜好及花天酒地的生活，没有格外的奢侈消费，一个月家庭消费不到2k，确切的说在1500左右，那么一个月可以有4500存款，，除去生病旅游探亲等额外消费大约需要5000左右，那么年存款4500*12-5000=49000，大概工作25年到55岁算不算老年了那？有点年轻，因为我是24岁工作的，那就按30年计到30年以后手中有存款49000*30=1470000靠~~这么多 如果现在就买房子，目前需要贷款30年，我现在快到30岁了，拥有房产50-70年，我能活到80岁吗？每个月1500如果是30万的房子首付2成6w，30年后，我们到头来得的是一栋过时的陈旧的破房子，这笔帐我就不算了。当然了，有朋友说了，这其中怎么可能一辈子就一间房子呢，那么地球人都知道卖房子是赔钱的，你一辈子换几次新房子就遭受几次罪，多赔几次钱，可能到你老去的那一天还在为房子还债呢。当然最后也许你拥有了超豪华的别墅，可能你手中缺少了很多存款，没有钱怎么养老?看来真的要养儿才能防老了，并且你一生的生活中，就为这房子就花费了大半生，却没有办法把他带走一丝一毫，儿孙自有儿孙福，我们留给他们的越少可能对他们来说就越好。 没有房子到老，我们并不缺少安身之所，不会没有家的感觉，也会这一辈子我会变得更轻松，更惬意，我不会为了买卖房子而苦恼，不会为了乔迁而费神、、、、、何乐而不为呢？ （每个人都会有自己的想法，和生活方式，也许禁锢我们多年的保守思想还在左右着我们的生活，但是不管怎么样，开心就好） 以上仅是个人的胡思乱想！请多多指教

【作者: Xinsoft】【访问统计:】【2004年11月15日 星期一 20:30】【 加入博采】【打印】